5月28日，我国首部民法典正式公布，2021年1月1日开始施行。

民法，社会生活的记载与表达，民法更是“社会生活的百科全书”，也是市场经济的基本法。民法典每一条都与人们的生活息息相关。

在民法典第二编物权编中，增加规定“居住权”这一新型用益物权，一经颁布便吸引了众多关注，毕竟与房相关的任何政策变动一直都牵动着民众的心弦。

在以前，房屋产权分为所有权和土地使用权，我们对所有的房屋进行占有、使用、收益、处分的权利，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权。

新颁布的《民法典（草案）》第三百五十九条提出：住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定。

这就意味着住宅在70年产权到期之后可以自动续期，之前的土地使用权期限问题得得到了解释。

但一波刚平，一波又起，这居住权又是啥？

居住权简单的来讲就是房屋的所有权人可以通过申请登记，无偿赋予其他人在房屋内免费的居住权利，但居住权只能保障居住权利，没有继承和转让的资格，设有“居住权”的房屋也不能用来出租，但是当事人另有约定的除外。

居住权的期限，可以自行设立，5年、10年、20年均可，也可是终生。如果是终生居住权，这就意味着直到居住权人死亡，居住权才能消灭。

设立居住权的房子可以过户交易，但是居住权不会随产权人信息的转移而发生变化。

居住权也让房产交易变得更复杂。在以前，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。在以后还要看是否存在“居住权”，一旦存在“居住权”，买房就要慎重了。

不然，买房后，居住权人住在里面，自己却住不了。

由于居住权于2021年1月1日开始施行，所以现在的法拍房并没有存在居住权的情况。但在未来法拍市场也许会出现存在居住权的法拍房，因为法拍房主要是由于申请执行人向法院申请强制拍卖房产，与居住权的设立无关。

有小伙伴问，如果想买一套法拍房，但却设立了居住权，这套房子还能买吗？

司法拍卖作为法院强制执行的手段之一，可以在拍卖成交之后，将物权强制转移到买受人名下。

居住权作为一种独立的用益权制度，属于物权，是一种他物权。物权可以被强制涤除，涤除之后房屋恢复原状，可以正常买卖交易。（具体实施以现实为准）

所以在未来在参拍前除明确租赁、产权、过户及税费等方面之外，还要确认是否存在居住权。

如果拍卖成交之后，买受人还没有及时发现这套房屋存在居住权设立。即使法院按照正常情况出具执行裁定文书，房屋能够过户，但产权人还是不能赶走居住权人，也不能出租。

不然一想起花费不少钱买来的房子，其他人还能一直住在这，关键还赶不走，别说有多闹心了。