如今对于每个家庭来说，房子代表的不仅仅只是字面上的含义了，在房价高企的时代，它还附着了教育资源、医疗资源、社区背景等。但是追本溯源，作为最基本的功能，房子得首先能够让人放心舒适的居住。

然而在实际中，并不是每个购房者都能买到一套称心如意的房子，总是会有各种问题在入住之后困扰着业主，那么在验房时需要注意的事项以及出现问题后如何救济就显得十分重要了。

一般来说，困扰业主的主要有以下几类房屋质量问题：

1.防水太差导致渗漏

由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。

2.墙体裂缝或楼板裂缝

包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝分为强度裂缝、沉降裂缝、温度裂缝、变形裂缝。

3.墙体空甚至墙皮脱落

墙体内部各砌块、层面之间连接不好，在压力、温差等作用下形成中空，致使墙体整体抗压能力降低，表面粉刷层易于脱落。

4.楼体倾斜或结构不完善

表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患；

5.公用设施设计不合理，质量不过关

如楼梯间位置不方便，楼梯宽度过小，电梯运行质量不稳定，公用照明设施不完善，消防安全设施缺乏等等；

还有很多的质量问题无法一一列举，但是从法律意义上来说，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以下三种情形：

1、房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

2、因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求解除合同和赔偿损失。《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

3、在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人承担修复责任。

《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

为了保护自身的合法权益，在购房及交付验收时，必须要注意以下几点：

1.应坚持先验房后办手续

通常的做法是让业主先在收楼文件上签字，再发批准条，让业主到物业管理处去拿钥匙。等业主进得房去，发现存在问题，申诉起来也软弱无力。为避免出现这种情况，业主应坚持先验房、后办理手续，验房时应该注意以下几点：

a.详细检查房屋质量，包括墙壁、门窗、阳台等部位有无开裂现象；

b.核对买卖合同上注明的设施、设备等是否有遗漏，品牌、数量是否相符；

c.检查水、电、天然气、上下水管道等是否开通和能否正常使用；

d.检查是否有规划、设计变更或小区缩水等问题；

e.检查相关质量问题及室内有害气体超标等问题；

f.对发现的问题要在验楼单上予以注明，如果确实属于不能收楼的，要详细写明不予收楼的原因并要求开发商签字、盖章。

2.查看《建筑工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》

依据现行法律规定，房屋建成后，交付使用前，需要获得建委盖章的《建筑工程竣工验收备案表》，而想要获得合格的竣工验收备案表，首先由建设单位组织勘察、设计、施工、监理等各方对工程质量一起进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件。

同时房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”这些文件都是交房验收时开发商必须取得的，并向购房者出示的。

但在实际中，只有少数的业主会有防范风险意识，大多数人都只是“摸一摸，看一看”就完成了验收环节，等到入住以后真正发生问题了才会后悔莫及。

那么房屋出现质量问题以后应该去找谁，以什么样的方式来维权呢？

一、首先与开发商协商解决

遇到房屋质量问题，业主与房地产开发商如可先行协商沟通，能更直接、及时、平和地表达业主诉求，交换双方意见，从而有效地解决矛盾，避免诉累。业主在直接找开发商协商赔偿事宜时，应当首先准备好必要的证明材料，其次应阐明具体的事实经过，提出自己的合理要求，最后须注意时效性。最关键的一点是，法律程序与协商、谈判、媒体舆论监督等手段可综合使用，能更高效地解决房屋质量相关问题。房屋质量问题通常涉及面广泛，主体众多，如开发商、设计单位、监理单位、建设单位、物业单位等。业主在其中进行周旋难免力不从心，建议寻找律师等专业人士负责做专业的事情，以免自身权益受损。

二、利用行政手段救济

A.业主可以釆取信函、电话、来访的方式，请求房屋所在地的房屋工程质量监督单位如质监站受理该房屋质量问题的相关投诉。一方面，投诉处理机构要做好投诉登记工作，督促工程质量责任方按照有关规定予以妥善解决，例如警告、责令改正、责令停止施工、责令停业整顿、罚款、没收违法所得、没收非法财物、降低资质等级、暂扣或者吊销资质证书，构成犯罪的，依法追究刑事责任。另一方面，对于业主不合理的投诉做出解释说明，对于无理取闹的业主投诉给予批评教育。任何组织和个人不得压制、打击报复、迫害投诉人。

（依据《建筑法》第六十三条、《建筑工程质量管理条例》第五十三条均规定，任何单位和个人对建筑工程的质量事故、质量缺陷都有权向建设行政主管部门或者其他有关部门进行检举、控告、投诉）

B.借助行政复议程序。例如，某某业主在开发商处查阅了上海市某区住房和城乡建设委员会对该房屋进行的竣工验收备案表，后业主主张该房屋属于不合格建筑工程按合格工程竣工验收备案，向该区住房和城乡建设委员会投诉。该区住房和城乡建设委员会受理后，应就业主提出的问题予以书面答复。

C.此外还可以向消协投诉，消费者协会是依法成立的专门保护消费者合法权益的组织，是对商品和服务进行社会监督的主要社会主体。消协调解是在第三方的主持下，以国家法律、法规、规章、政策和社会公德为依据，促使纠纷当事人双方自愿达成协议的一种活动。因此，购买的商品房存在质量问题的业主可在协商解决不成的情况下，作为消费者到消费者协会投诉，要求消协组织调解达成赔偿方案。

三、民事诉讼、仲裁

业主通过民事诉讼或仲裁途径对存在质量问题的商品房进行维权，常见的救济诉求包括但不限于拒绝收房或开发商协商整改、定金罚则、违约金、赔偿损失、解除合同等。主要包括以下几种：

（1） 与开发商协商整改

房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合同和要求赔偿损失。存在其他质量瑕疵的，业主可与开发商协商在一定期限内予以修复、整改合格。

（2） 适用定金罚则、主张违约金与赔偿损失应以造成的损失为限

《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”值得注意的是，当事人在适用定金罚则、违约金或赔偿条款时，应当以实际损失为限。

（3） 解除合同

房屋主体结构质量不合格的、因房屋质量严重影响正常居住使用的，业主可请求解除合同和赔偿损失。实务中，对于“房屋主体结构质量不合格”的判断，应当依法委托具备相应资质的工程质量检测机构进行鉴定。对于“严重影响正常居住使用”属于法官自由裁量的范畴，业主应保留任何能证明该情况的相关证据，司法实践中也往往会通过实地勘察或鉴定的方式综合评定房屋是否存在威胁业主人身、财产安全的情形，作为法官的裁量依据。在上述两种情形下，业主可同时主张解除合同和赔偿损失。